Jak nastavit prodejní cenu tak, abyste získali maximum

Tohle je jeden z nejčastějších důvodů, proč nemovitosti uvíznou na trhu na měsíce, často i roky. Majitel chce „aspoň tolik, abych byl spokojený", makléř kývne hlavou, dá to do inzerátu a čeká. A pak se diví, že po čtvrt roce nikdo nepřišel.

Cena prodává. Ne fotky, ne reklama, ne kávovar v obýváku.

Tři typické scénáře přepalování ceny

1. „Soused prodal za tolik a tolik." Soused prodal před rokem a půl, v jiném stavu, na jiném patře a se sklepem. Tržní cena se mění každý měsíc, ne každý rok.

2. „Investoval jsem do rekonstrukce 800 tisíc, takže to musím dostat zpátky." Bohužel ne. Cena nemovitosti se odvíjí od toho, kolik je za ni kupec ochotný zaplatit, ne od toho, kolik jste do ní vrazili.

3. „Aspoň o stovku nahoru, ať mám prostor na slevu." Trh dnes funguje obráceně. Kupci porovnávají, hledají na portálech a přes pět nabídek si dělají filtr. Když jste o 15 % nad srovnatelnou nabídkou v sousedním paneláku, nezavolají ani na prohlídku.

Jak nacenit nemovitost férově

Když ke mně přijdete s prodejem bytu nebo domu, jako první udělám tohle:

• Analýza posledních 6 měsíců. Vytáhnu si reálně prodané srovnatelné nemovitosti v okolí (ne inzerované — prodané, to je obrovský rozdíl). V katastru i ve veřejně dostupných databázích.
• Korekce na specifika vaší nemovitosti. Patro, výtah, sklep, lodžie, stav koupelny, energetický štítek, hluk z ulice. Každý z těch faktorů má cenu, kterou trh ví.
• Strategie ceny. Pokud máte čas, můžeme začít o 3–5 % nad tržní cenou a sledovat zájem. Pokud potřebujete prodat rychle (rozvod, dědictví, stěhování za prací), nasadím cenu přesně podle trhu, a do dvou týdnů máte rezervační smlouvu.

Kdy se vyplatí přepálit cenu

Nikdy. Vážně. Není jediná situace, kdy by vám přepálená cena pomohla. Jediné, co tím dosáhnete, je že:

• Nemovitost zaspí na portálech a algoritmy ji přestanou doporučovat.
• Reálně zaměří jen kupci, kteří hledají „výhodný kup" a budou vás tlačit dolů.
• Po třech měsících budete muset cenu snížit a kupec si pomyslí: „Něco s tím musí být."

Co si z toho vzít

Realistická cena prodává. Přepálená cena ničí důvěru a stojí vás čas i nervy. Když mi přinesete cenovou představu o 20 % vyšší, než ukazují data, řeknu vám to na rovinu, i kdyby vám to nebylo příjemné. To je pro mě férová spolupráce.

Máte byt nebo dům, který chcete prodat ve Frýdku-Místku, Ostravě nebo okolí? Domluvíme si kávu a sedneme si nad reálnými čísly.